若南宁出台更严限价措施,就能限住房价了吗?

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11-11 01:35 首页 南宁楼市密探

限价政策威力有多大?

近期,银行利率逐渐上升,与此同时,南宁房产部门表示:房价若再涨,将出台更严厉的限价措施。


那么,政策加码,限价就能限住房价吗?

1

限价,没能让刚需买房变得容易


在南宁,限价形式有限毛坯价、限地价、限装修价、限售价等,似乎是为了刚需,回过头会发现,刚需买房难度不是小了,而是更大了。


难在选房。在市场供不应求的背景下,一些热门项目开盘,假如推出200套房源,可能会有千人预约,最初是摇号选房,后来发展成“全款优先,贷款等”的新型选房模式,对于全款买房的购房者来说,没有什么难度,而这部分群体往往为改善的、炒房的、投机的,反而方便了他们,刚需买房则更难。


买房门槛提高。大家都知道,限价主要限的是毛坯价,开发商为了溢价纷纷推出装修房,毛坯款+装修款,买房门槛至少提高20%,随着银行贷款政策收紧,一些楼盘不能装修贷,一次付款或分期付,买房门槛则更高。


装修部分虽然也限价,上限3000/,看似控房价的政策,最后成了开发商涨价的合法工具。


我们一边在骂装修房不值对应的价格,但又能这样?市场所逼,限价才是推手!


所以,限价后,房价不一定上涨,但刚需买房会更难

2

出台更严限价措施又能怎样?


9月26日上午,南宁市住房保障和房产管理局召开南宁房地产情况通报会,会议通报了目前南宁楼市的背景与情况。南宁最近涨幅1.3%,但已并列排全国第二,近期刚被住建部约谈,如价格无法控制,南宁不排除出台更严厉的限价措施。


更严的限价措施,无非是把毛坯房的价格压低,房价下来了,数据好看了。别忘了装修房的利润空间,原本2000元/㎡的装修标准,在不改变装修材料的情况下,都有可能提到3000元/㎡。


举个例子,某项目原来限毛坯价8000元/㎡,开发商售价 8000元/平毛坯+2000元/㎡装修,即单价10000元/㎡,更严的限价措施后,毛坯房限价调为7000元/㎡,开发商会由此降价1000元/㎡吗?别太天真,装修价稍作调整, 7000元/㎡毛坯+3000元/㎡装修,最后还是一样的价格,有意思吗?


有人会问3000元/㎡的封顶价,已经没有上调的可能了,不能调价格,可以调装修材料呀,原来是实本地板的,是不是可以换成复合地板?原来是做吊顶的,是不是可以不做吊顶了?原来是墙面是墙纸的,是不是可以改为乳胶漆?之前也有说过,装修等级标准只是推荐表,并不要求严格执行,可操作的空间很大。


价格终由市场决定,开发商是否做价格调整,还是看需求量和供应量。


可以说,开发商无畏限价措施,限的是毛坯价,装修房的限价影响不大,还有利润可补,实在不够补就收指标费,虽然违规,但一个项目才罚2到3万元,对开发商来说是毛毛雨。

3

房产部门发出警告,违规房企上黑名单


在南宁市住房保障和房产管理局召开南宁房地产情况通报会上,会议强调,房地产企业许用任何形式(包括阴阳合同/房屋改造费/现金/入会/银行预存冻结/员工内部指标房转让等)收取所谓预约金或变相加价。


针对目前状况,房产部门会加强市场检查,同时已经与土拍/物价/金融/税务等成立协调体系,如有违规,均进入系统黑名单。


其实,加强监管已经说了很多次,违规销售还是一样猖狂,也许出于压力,房产部门亮出了另外一张牌——黑名单。


8月2日,南宁市住房保障和房产管理局公布了《南宁市房地产行业“红黑名单”管理制度(试行)》(征求意见稿),对违规的房地产企业将列入黑名单,并在市住房局门户网站进行公示十日(详情 重磅!南宁失信房企业将上“黑名单”! )


开发商不怕罚钱,但怕负面舆论,一旦进入黑名单,对企业品牌是不小的打击,受这个“黑名单”影响,开发商是不是会乖乖的停止违规行为?


《南宁市房地产行业“红黑名单”管理制度(试行)》(征求意见稿)指出了进入黑名单的七个范围,如下图:


(点击查看大图)


关键点在于房产部门处罚的决心和力度有多大,严重的上黑名单还是轻微违规就上黑名单?这是房企与ZF的一场新博弈!


总之,限价措施对房价没有直接的影响,怎样才能限房价?当前,恐怕唯有限购才能限房价。


限购,只允许首次置业和刚改进入,这才是打击投资、炒房的重磅政策,真正释放刚需!


我们期望着市场回归理性,你是否希望南宁出台限购政策?欢迎参与下面调查。



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